කොළඹ තුම්මුල්ලේ අධි උස ව්‍යාපෘතිය:
නාගරික සැලසුම්කරණයේ නෛතික අඛණ්ඩතාව සහ
රෙගුලාසිමය විකෘතිතා පිළිබඳ ගවේෂණාත්මක විශ්ලේෂණයක්!
හැඳින්වීම
කොළඹ නගර සීමාව තුළ ක්‍රියාත්මක කිරීමට යෝජිත, Home Lands Skyline (Pvt) Ltd ආයතනයට අයත් අධි උස මහල් නිවාස ව්‍යාපෘතියක් සම්බන්ධයෙන් මෑතකදී අනාවරණය වූ කරුණු, ශ්‍රී ලංකාවේ නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියේ (UDA) සැලසුම් අනුමැති ක්‍රියාවලියේ පවතින නෛතික විකෘතිතා සහ පරිපාලනමය අවදානම් පිළිබඳව බරපතල ගැටලු මතු කරයි.
මෙම විශ්ලේෂණාත්මක ලිපිය මඟින්, එම ව්‍යාපෘතියේ අනුමැතියට පාදක වූ බවට චෝදනා වන ප්‍රධාන සැලසුම් රෙගුලාසි උල්ලංඝනයන් සහ එහි පාරිසරික මෙන්ම, යහ පාලනමය ප්‍රතිවිපාක අධ්‍යයනය කරනු ලබයි.
- නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියේ සැලසුම් රෙගුලාසි සහ උල්ලංඝනයන්
නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය පනතේ (1978 අංක 41) සහ කොළඹ නගර සංවර්ධන සැලැස්මේ (2022–2031) රෙගුලාසි අනුව, නගරයේ සෑම කලාපයකටම නිශ්චිත ඉඩම් පරිහරණ රටාවක් (Land Use Pattern) සහ මහල් උස සීමාවන් පනවා ඇත. තුම්මුල්ල ප්‍රදේශයට අදාළ මතභේදාත්මක ව්‍යාපෘතියේදී නිරීක්ෂණය වන ප්‍රධාන රෙගුලාසිමය අක්‍රමිකතා දෙකක් පිළිබඳව මෙහිදී අවධානය යොමු වේ:
1.1 කලාපකරණ ප්‍රතිපත්තියේ ව්‍යතිරේකය (Deviation from Zoning Policy)
UDA ප්‍රතිපත්ති අනුව, අදාළ ඉඩම අයත් වන්නේ විශේෂ ප්‍රාථමික නේවාසික සංවර්ධන කලාපයකට (Special Primary Residential Development Zone - SPRDZ) ය.
- SPRDZ කලාපයේ අරමුණ: මෙම කලාපවල ප්‍රධාන අරමුණ වන්නේ අඩු ඝනත්ව නේවාසික රටාවක් පවත්වා ගෙන යෑම, හරිත පරිසරය ආරක්ෂා කිරීම සහ පවතින යටිතල පහසුකම් මත ඇතිවන පීඩනය අවම කිරීමයි. මෙවැනි කලාපවලට සාමාන්‍යයෙන් මීටර 50 (ආසන්න වශයෙන් තට්ටු 15) ක උපරිම උස සීමාවක් හෝ ඊට වඩා අඩු සීමාවක් පැනවී ඇත.
- සිදුව ඇති විකෘතිය: කෙසේ වෙතත්, චෝදනා එල්ල වන්නේ, UDA බලධාරීන් විසින් මෙම ඉඩම කොටස් දෙකක් එක් කිරීමේ (Amalgamation) පදනම මත නෛතික අර්ථකථනයක් ලබා දී, එය මධ්‍ය ඝනත්ව මිශ්‍ර සංවර්ධන කලාපයක රෙගුලාසි යටතට වැටෙන බවට ප්‍රකාශ කර ඇති බවයි.
- ප්‍රතිඵලය: මෙම 'Legal Anomaly' තත්ත්වය භාවිතයෙන්, එම ඉඩමේ උස සීමාව මීටර් 120-130 (ආසන්න වශයෙන් තට්ටු 40) දක්වා ඉහළ නැංවීමට අනුමැතිය ලබා දී ඇත. මෙය, කලාපයේ ප්‍රකාශිත අරමුණට සෘජුවම පටහැනි නෛතික ව්‍යතිරේකයක් ලෙස සැලකිය හැකිය.
1.2 ඉඩමේ මුහුණත පළල නිර්ණායක උල්ලංඝනය (Violation of Frontage Requirement)
අධි උස ගොඩනැගිලි සංවර්ධනය සඳහා UDA රෙගුලාසිවලින් අපේක්ෂා කරන තවත් මූලික කොන්දේසියක් වන්නේ, ප්‍රධාන මාර්ගයට මුහුණලා ඇති ඉඩමේ පළල (Frontage Width) යම් නිශ්චිත මීටර් ප්‍රමාණයකට (සාමාන්‍යයෙන් මීටර් 30කට වඩා) වැඩි විය යුතු බවයි.
- චෝදනාව: අදාළ ඉඩමේ මුහුණත පළල අවශ්‍ය අවම සීමාවට වඩා අඩු වූ බැවින්, බලධාරීන් විසින් ද්විතීයික පිවිසුම් මාර්ගයක පළලද සැලකිල්ලට ගනිමින් එය අවශ්‍ය අවම අගයට වඩා වැඩි බවට වංචනික ලෙස අර්ථකථනය කර ඇති බවට චෝදනා එල්ල වේ.
- විශ්ලේෂණය: සංවර්ධන අනුමැතිය සඳහා, ප්‍රධාන පිවිසුම අයත් වන කලාපයේ රෙගුලාසි සහ ඊට අදාළ මුහුණත පමණක් නෛතිකව සලකා බැලිය යුතුය. වෙනත් ද්විතීයික මාර්ගයක පළල සැලකිල්ලට ගනිමින් අනුමැතිය ලබා දීම, රෙගුලාසිවල 'Fraudulent Interpretation' එකක් ලෙස විග්‍රහ කළ හැකිය.
2. පාරිසරික හා යහපාලනමය ප්‍රතිවිපාක
මෙවැනි රෙගුලාසි උල්ලංඝනයන් නාගරික පරිසර පද්ධතියට සහ පරිපාලන ව්‍යුහයට බරපතල බලපෑම් ඇති කරයි.
2.1 පාරිසරික දරණ ධාරිතාව (Environmental Carrying Capacity)
SPRDZ වැනි අඩු ඝනත්ව කලාපවල පවතින යටිතල පහසුකම් (ජල සැපයුම, මතුපිට අපවහනය සහ අපජල බැහැර කිරීම) නිර්මාණය කර ඇත්තේ අඩු ජන ඝනත්වයක් සඳහාය.
- යටිතල පහසුකම් පීඩනය: අධි ඝනත්ව ව්‍යාපෘතියක් (තට්ටු 40ක්) හඳුන්වා දීමෙන්, එම ප්‍රදේශයේ ජල කළමනාකරණය, අපජල පද්ධතිය සහ මාර්ග ජාලය මත දැවැන්ත පීඩනයක් ඇතිවේ. මෙය ජල ගැලීම් අවදානම සහ සෞඛ්‍ය ගැටලු වැඩි කිරීමට හේතු වේ.
- EIA නිර්දේශ නොතකා හැරීම: ජාතික පාරිසරික පනත යටතේ සිදු කළ යුතු නිසි පාරිසරික බලපෑම් තක්සේරුවේ (EIA) නිර්දේශ නොතකා හැරීමක් මෙහිදී සිදුවී ඇත්දැයි විමර්ශනය කළ යුතුය.
2.2 යහ පාලන අභියෝගය (Challenge to Governance)
- ක්‍රියාත්මක කිරීමේ වේගය: සැලසුම් අනුමැතිය ලබා දුන් දිනට පසු දිනම ව්‍යාපෘතියේ මුල්ගල් තැබීමට විෂය භාර අමාත්‍යවරයා සහ UDA හි ඉහළම නිලධාරීන් සහභාගී වීම, මෙම ක්‍රියාවලිය පිටුපස විශේෂ නිලධාරිවාදී මැදිහත්වීමක් (Institutional Capture) සිදුව ඇති බවට ඇති සැකය තීව්‍ර කරයි.
- වගවීම (Accountability): පවතින නීති රෙගුලාසිවලට පටහැනිව කටයුතු කිරීම, රාජ්‍ය නිලධාරීන්ගේ රාජකාරි පැහැර හැරීමක් හෝ වංචනික ක්‍රියාවක් (Criminal Misconduct) විය හැකි අතර, එය අල්ලස් හෝ දූෂණ චෝදනා විමර්ශන කොමිෂන් සභාවේ පනත යටතේ ද විමර්ශනය කළ යුතුය.
3. නිගමනය සහ නිර්දේශ
තුම්මුල්ලේ යෝජිත අධි උස ව්‍යාපෘතියේ අනුමැතිය, UDA හි සැලසුම් අනුමැති ක්‍රියාවලියේ පවතින නෛතික හිඩැස් (Legal Loopholes) සහ ඒවා වංචනික ලෙස අර්ථකථනය කිරීමේ අවදානම පෙන්නුම් කරයි. මහජන විරෝධය සහ නෛතික විකෘතිතා නොතකා අනුමැතිය ලබා දීම, රාජ්‍ය ආයතන කෙරෙහි මහජන විශ්වාසය බිඳ දමන අතර, වත්මන් රජය අපේක්ෂා කරන යහපාලන ප්‍රතිපත්තිවලට සෘජු අභියෝගයක් එල්ල කරයි.
ඉදිරි ක්‍රියාමාර්ග සඳහා නිර්දේශ (Policy Recommendations):
- අනුමැතියේ තාවකාලික අත්හිටුවීම:
මතභේදාත්මක සැලසුම් අනුමැතිය පිළිබඳව පුළුල් නෛතික, පාරිසරික හා තාක්ෂණික සමාලෝචනයක් සිදු කරන තෙක් ව්‍යාපෘතිය වහාම තාවකාලිකව අත්හිටුවීමට (Suspension of Approval) විෂය භාර අමාත්‍යවරයා පියවර ගත යුතුය.
- ස්වාධීන විමර්ශනය:
මෙම නීති රීති උල්ලංඝනය කිරීම් සම්බන්ධයෙන් UDA හි හිටපු හා වත්මන් නිලධාරීන්ගේ හැසිරීම පිළිබඳව ස්වාධීන අපක්ෂපාතී ආයතනයක් මඟින් පුළුල් විමර්ශනයක් ආරම්භ කිරීම.
- රෙගුලාසි සංශෝධනය:
අනාගතයේ මෙවැනි වංචනික අර්ථකථනයන් වළක්වා ගැනීම සඳහා UDA හි කලාපකරණ රෙගුලාසිවල ඇති නෛතික හිඩැස් හඳුනාගෙන, ඒවා කඩිනමින් තාක්ෂණික පදනමක් මත සංශෝධනය කිරීම.
මෙම අර්බුදයට සාධාරණ විසඳුමක් ලබා දීම, නාගරික පරිසර පද්ධතියේ ආරක්ෂාවට මෙන්ම, රටේ නීතියේ ආධිපත්‍යය තහවුරු කිරීමට ද අත්‍යවශ්‍ය වේ.
